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宝龙分拆商业上市暴露运营短板

时间 : 2019-09-25 14:29

  也偏低,但今年年中起宝龙股价大幅攀升,目前几乎是去年同一时期股价的翻倍。

  最近宝龙还高调宣▼▼▽●▽●布要拆分旗下商业公司在香港主板独立上市,并向港交所递交了◇…=▲招股书。

  但从最新招股书可以发现,宝龙在环渤海的多个项目进展不顺,天津宝龙广场出租率仅51%,青岛城阳的项目更有十几万平方米空置着。

  宝龙商业管理控股有限公司(以下简称宝龙商业)的上市计划,用数据呈现了宝龙商业运营的实力到底在哪一个层级。

  万达商业曾经在港交所只待了637天,于2016年9月宣告退市。近几年商业板块发展很快的新城、旭辉,都有分拆商业上▲=○▼市的打算,只不过还停留在计划层面。

  相比上述几家,体量更小的宝龙倒有了实际上市动作。不少分析都说,宝龙急于用新的上市平台为母公司融资输血。

  但实▪…□▷▷•际上,和当年在港交所上市的万达商业不同,分拆后的宝龙商业是一家轻资产公司。此次分拆将宝龙商业下面多个项目公司重组到宝龙控股,让宝龙商业成为纯粹的提供商业运营服务的企业,挣的是服务费。

  它的主要收入并非项目销售和商业租金,而是“商业运营服务”费用,最大客户及90%的收入来源是宝龙控股及其附属公司。

  因此分拆上市的“宝龙商业”非常小,去年全★-●=•▽年净利润只有1.33亿元,营收12亿元。可以对比的是,之前从港交所退市的万达商业(现更名万达商管),仅今年上半年营收就达到330亿元。

  总裁许华芳此前说分拆商业上市不是为了向市场集资,而是想锻炼团队,让业务能独立成长。这大概也是一句实话。

  实体商业地产在中国早已不是一门特别好的生意——中国是电子商务发展最快的国家,而商业地产的实力竞争者却越来越多。对于很多房企来说,购物中心是和地方政府谈判的工具,“以•☆■▲住养商”是真正策略。

  作为最早在中国大规模开发商业零售购物中心的地产商之一,宝龙商业地产这几年的发展•□▼◁▼成绩平平,规模增速不仅远远落后于万达,也被同样◇•■★▼定位在二三四线城市的新城控股等房企反超。

  过去宝龙未完整披露旗下具体商业项目的出租率和租金收入。此次欲独立分拆上市,宝龙才首次披露了在管的45个商业项目的出租率和商业运营服务收入。

  商业运营服务贡献了宝龙商业的8成营收来源,其中包括市场研究和定位、租户招揽、筹备开幕、运营管理、租户和收租管理、清洁安保等服务费。

  值得注意的是,宝龙仍未披露所有单个项目的租金收入,因此无法和其他上市房企旗下商业项目比对租金水平。

  2014年开业的天津宝龙广场,在管建面16.3万平方米,今年上半年出租率仅有50.8%。2016年开业的山东莱山宝龙广场出租率仅为63.8%。2012年开业的泰安宝龙广场出租率仅为69.7%。

  2009年开业的青岛城阳宝龙广场是宝龙所有项目中建面最大□◁的,高达44万平方米,去年全年出租率仅有58.7%,今年前4个月出租率为70.2%,这意味着有13万平方米是空置的。

  宝龙天地是另一条产品线月开业的海阳宝龙天地,开业当年出租率25.3%,2018年全年出租率也仅有23.8%。

  除此▼▲之外,还有★▽…◇七八个成熟项目出租率在80%以下。根据招股▪▲★△◁◁▽▼□◁书,主力产品线处商业物业平均出租率是84.3%,总面积538万平方米。

  研究报告》显示,2018年商业地产百强代表企业重点项目平均出租率达到93.8%。

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